ある娘さんからのお悩み・ご相談

母名義の不動産が勝手に売られていました。久しぶりに別荘兼亡き姉の家に行ったら知らない人が住んでいてビックリ。後見人に「どうしてこうなるのか」聞いたところ「家族の同意を得て売った」というのですが、私たちは後見人からひと言も聞いていません。

納得がいかないので住んでいる方に事情を聞きに行ったところ「２５０万円で買った」というのでまたビックリ。別荘近くの不動産屋さんに相場を聞いたら「７５０万円くらい」であることもわかりました。２５０万円なら私たち兄弟姉妹で母から買ったのに。

亡き姉は書道の先生をしていましたが、その道具も何も処分されました。「特に価値のあるモノはなかった」と後見人は言いますが、私たちの写真を含め思い出の品の価値を後見人はわからないようです。

不動産売却が後見人にとって二度おいしい実情

被後見人の不動産を売却すると、後見人は不動産売却ボーナスをもらえます。不動産売却代金が被後見人の預貯金に入るので、それ以降の後見人の基本給も増えます。二度おいしいわけです。多くの後見人が不動産を売却したい背景にはこのようなからくりもあるでしょう。

ご相談の物件は居住用不動産ではないので、家裁からの事前許可を取り付けることなく売却できます。「してやられた」というところでしょう。

１．意思・必要・相当の原則

不動産に限らず、後見人が代理権や同意権ないし取消権を行使する場合「意思・必要・相当の原則」があります。具体的には「被後見人等の意思」を確認し、「本当に必要なこと」を、「きちんと（相当に）に行う」という運用上のルールです。

このケースでいうと、お母さんの意思を確認すること、別荘兼亡き姉の家を売らないとお母さんの老人ホーム等の費用が払えないこと、売却価格は相場の７５０万円程度であること、の３つが求められるわけです。しかし実際は「お母さんに聞いていないから意思確認はしていない」、「お母さんの預貯金が４０００万円あるとのことですから売って現金を作る必要性もない」、「相場の３分の１で売った」とのことですから原則に反します。

家裁に対しては後見人の解任請求ならびに弁護士会に対しては懲戒処分請求、特別代理人を立てて差額の５００万円の返還訴訟をするとよいでしょう。

２．クーラーの設置に家裁の許可が必要というが本当か？

「クーラーの設置に家裁の許可が必要」と後見人がいうとか「ネズミの駆除に家裁の許可が必要」と後見人がいうけど本当ですか？というご相談もあります。ケースバイケースですが、一般的に家裁の許可は不要でしょう。「それくらい後見人が判断できずにどうする？」という疑問も出る話ですので。

いずれのケースでも家裁に尋ねたところ「そのようなことは言っていない」とのことでしたので、「居住用不動産」というキーワードを使って、家裁を隠れ蓑に「仕事をしない」後見人が実存することがわかるでしょう。

３．商業物件を売ろうとする

被後見人が、アパートやスナック物件を所有している場合があります。赤字ならまだしも、黒字なのにこれらの商業物件を売ろうとする後見人がいます。背景には、管理が面倒くさいのと、先の「二度おいしい」があるわけです。

意思・必要・相当の原則に照らして、物件を売却することの吟味し、おかしいと思えば家裁にすぐに通知してください。

４．住んでいたマンションを１年以上貸し出さない

老人ホームに入ったので、それまで住んでいたマンションを貸し出し、月７万円程度の家賃収入を得たい。それが主目的で後見制度を利用したところ司法書士が保佐人になった。しかし「忙しい」ことを理由に、その司法書士は１年以上貸し出しに着手せず、月７万円×１２か月＝８４万円の逸失利益が発生したというご相談があります。

保佐人がついた意味はなくもったいない話です。家裁に、監督処分の申し立てをするとともに、地元の法務局に懲戒請求してください。場合によっては、被保佐人さん自身が弁護士さんにでも依頼して、逸失利益を賠償する訴訟を提起してもよいでしょう。

まとめ

後見人にとって、被後見人の不動産売却は二度おいしい仕事です。不動産売却ボーナスがもらえて、それ以降の基本給が増えるからです。年間７０００件程度の居住用不動産が後見人により売却されています。空き家対策に後見を使うケースも増えているので今後、この件数は増加するでしょう。別荘、商業物件、農地などの非居住用不動産の売却の件数は公表されていませんが、これら家裁の事前許可を要さない物件の売却には要注意です。意思・必要・相当の原則に照らして売却することを評価し、おかしいと思ったら家裁に通知してください。