2018.01.17

不動産が勝手に売られていたのですが・・・

ある娘さんからのお悩み・ご相談

母名義の不動産が勝手に売られていました。久しぶりに別荘兼亡き姉の家に行ったら知らない人が住んでいてビックリ。後見人に「どうしてこうなるのか」聞いたところ「家族の同意を得て売った」というのですが、私たちは後見人からひと言も聞いていません。

納得がいかないので住んでいる方に事情を聞きに行ったところ「250万円で買った」というのでまたビックリ。別荘近くの不動産屋さんに相場を聞いたら「750万円くらい」であることもわかりました。250万円なら私たち兄弟姉妹で母から買ったのに。

亡き姉は書道の先生をしていましたが、その道具も何も処分されました。「特に価値のあるモノはなかった」と後見人は言いますが、私たちの写真を含め思い出の品の価値を後見人はわからないようです。

不動産売却が後見人にとって二度おいしい実情

被後見人の不動産を売却すると、後見人は不動産売却ボーナスをもらえます。不動産売却代金が被後見人の預貯金に入るので、それ以降の後見人の基本給も増えます。二度おいしいわけです。多くの後見人が不動産を売却したい背景にはこのようなからくりもあるでしょう。

ご相談の物件は居住用不動産ではないので、家裁からの事前許可を取り付けることなく売却できます。「してやられた」というところでしょう。

1.意思・必要・相当の原則

不動産に限らず、後見人が代理権や同意権ないし取消権を行使する場合「意思・必要・相当の原則」があります。具体的には「被後見人等の意思」を確認し、「本当に必要なこと」を、「きちんと(相当に)に行う」という運用上のルールです。

このケースでいうと、お母さんの意思を確認すること、別荘兼亡き姉の家を売らないとお母さんの老人ホーム等の費用が払えないこと、売却価格は相場の750万円程度であること、の3つが求められるわけです。しかし実際は「お母さんに聞いていないから意思確認はしていない」、「お母さんの預貯金が4000万円あるとのことですから売って現金を作る必要性もない」、「相場の3分の1で売った」とのことですから原則に反します。

家裁に対しては後見人の解任請求ならびに弁護士会に対しては懲戒処分請求、特別代理人を立てて差額の500万円の返還訴訟をするとよいでしょう。

2.クーラーの設置に家裁の許可が必要というが本当か?

「クーラーの設置に家裁の許可が必要」と後見人がいうとか「ネズミの駆除に家裁の許可が必要」と後見人がいうけど本当ですか?というご相談もあります。ケースバイケースですが、一般的に家裁の許可は不要でしょう。「それくらい後見人が判断できずにどうする?」という疑問も出る話ですので。

いずれのケースでも家裁に尋ねたところ「そのようなことは言っていない」とのことでしたので、「居住用不動産」というキーワードを使って、家裁を隠れ蓑に「仕事をしない」後見人が実存することがわかるでしょう。

3.商業物件を売ろうとする

被後見人が、アパートやスナック物件を所有している場合があります。赤字ならまだしも、黒字なのにこれらの商業物件を売ろうとする後見人がいます。背景には、管理が面倒くさいのと、先の「二度おいしい」があるわけです。

意思・必要・相当の原則に照らして、物件を売却することの吟味し、おかしいと思えば家裁にすぐに通知してください。

4.住んでいたマンションを1年以上貸し出さない

老人ホームに入ったので、それまで住んでいたマンションを貸し出し、月7万円程度の家賃収入を得たい。それが主目的で後見制度を利用したところ司法書士が保佐人になった。しかし「忙しい」ことを理由に、その司法書士は1年以上貸し出しに着手せず、月7万円×12か月=84万円の逸失利益が発生したというご相談があります。

保佐人がついた意味はなくもったいない話です。家裁に、監督処分の申し立てをするとともに、地元の法務局に懲戒請求してください。場合によっては、被保佐人さん自身が弁護士さんにでも依頼して、逸失利益を賠償する訴訟を提起してもよいでしょう。

まとめ

後見人にとって、被後見人の不動産売却は二度おいしい仕事です。不動産売却ボーナスがもらえて、それ以降の基本給が増えるからです。年間7000件程度の居住用不動産が後見人により売却されています。空き家対策に後見を使うケースも増えているので今後、この件数は増加するでしょう。別荘、商業物件、農地などの非居住用不動産の売却の件数は公表されていませんが、これら家裁の事前許可を要さない物件の売却には要注意です。意思・必要・相当の原則に照らして売却することを評価し、おかしいと思ったら家裁に通知してください。

最近のお悩みの傾向について

解説:一般社団法人「後見の杜」宮内康二代表

家族に弁護士等の後見人がついている方からのお悩みの内容で多いのが次の3つです。

  • 家族の反対を押し切って自治体が強引に後見人を付ける手続きをした
  • 家裁やリーガルサポートに後見人の文句をいっても取り扱わない
  • 後見制度そのものから離れる方法はないのか

ご自分が家族の後見人をされている方からのお悩みの内容で多いのが次の3つです。

  • 家庭裁判所から後見制度支援信託か監督人を選べといわれ当惑している
  • 監督人から不当に文句を言われ、高額な報酬を請求されて困る
  • 財産管理をする後見人がつき被後見人の通帳を出せとせがんでくる

後見人をつけるかご検討中の方からのお悩みの内容で多いのが次の3つです。

  • 後見人って大丈夫なの?
  • 後見制度以外の方法はないの?
  • 家族が後見人になるにはどうしたらいいの?

私たちは、後見される側やそのご家族の立場にたって、
一つ一つの後見事例の適切な運用をサポートします。
複雑な後見制度を紐解き、その運用を改善・向上していきましょう。

イベント・相談会

2019年4月20日(土) 14:00~16:00
受付終了
【群馬開催】藤岡障害児者と共にくらす会「クレッシェンド」総会における講演会会場:藤岡市役所 福祉会館1階会議室
2019年3月23日(土) 12:40~17:30
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【東京開催】後見の杜の集い会場:学研ビル 24階2408会議室
2019年2月15日(金) 18:00~19:30
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2019年2月18日(月) 10:00~12:00 2019年2月19日(火) 9:30~11:30 
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【埼玉開催】民生委員・児童委員成年後見制度研修会会場:本庄市 早稲田リサーチパークコミュニケーションセンター
2019年2月13日(水) 18:00~20:00
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【埼玉開催】成年後見関連事業者向け研修(金融・不動産)会場:本庄市役所 職員厚生室
2019年2月8日(金) 9:30~11:30
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【埼玉開催】本庄市職員向け研修会場:本庄市役所 大会議室
2019年3月3日 13:00~16:00
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【石川開催】後見制度のより深い理解(お悩み相談会)会場:内灘町役場 町民ホール
2019年2月16日(土)13:00~16:00
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【千葉開催】後見懇話会会場:成田富里徳洲会病院
2019年2月9日(土)13:00~16:00
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【千葉開催】後見懇話会会場:千葉市市民会館
2019年2月7日(木)14:00~16:00
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【群馬開催】市民後見推進会議会場:群馬県玉村町役場 会議室